刘渊：整体房价尚未触底，政策与市场互动成关键变量｜复旦金融投资课

三中全会提出要构建房地产发展新模式，同时改革房地产开发的融资模式和商品房的预售制度。请您解读一下，应该如何理解这些改革？

关于房地产预售制度的改革，我认为未来可能会逐步向现房销售模式转型。目前，许多开发商仍然依赖于现行的预售模式，这种模式下，购房者从签订预售合同开始就承担了部分资金成本。如果立刻转向现房销售，开发商将不得不自行承担这些成本，短期内会对整个行业造成较大影响。因此，我预测这个转型过程会是逐步进行的，以减少对市场的冲击。

另外，房企的融资模式也将进行调整。过去，房地产企业往往依赖高杠杆融资来推动项目，这种模式尽管能够带来快速的市场扩张，但也隐藏着巨大的金融风险。未来的改革将致力于降低这种高杠杆融资的依赖，转而提升融资的安全性，确保房企能够更稳定、可持续地发展。

三中全会提到要赋予各城市政府房地产市场的调控自主权，这涉及取消或调整住房限购政策。北京和上海这些城市是否可能全面放开限购政策？

从城市本身的经济角度来看，放开限购对于北京、上海这样的核心城市肯定是有利的。尤其是这些城市的房地产市场，即使在整个行业处于下行周期时，仍然能够保持一定的需求水平。放开限购可能吸引到更多的投资需求，从而稳住市场和价格。

然而，从全国房地产市场整体发展的角度来看，完全放开一线城市的限购并非一个明智的选择。放开限购虽然能够稳定一线城市的市场，但并不能对全国范围内的市场产生显著影响，尤其是在考虑到潜在投资需求对市场的冲击时。因此，为了实现全国房地产市场的健康平稳发展，我认为对北京和上海这样的核心城市，仍然有必要保持一定的限购措施。

三中全会提到要完善房地产税收制度，并要求在2029年全面完成任务。这是否意味着到2029年我们就要全面实施房地产税？

如果在前几年讨论这个问题，我会认为短期内全面实施房地产税的可能性很小。因为从市场运行模式、税收目的以及增税的成本收益角度来看，都不太可能在短期内大范围推行房地产税。

然而，随着房地产市场环境的变化，未来的发展模式也在调整，房地产税是否会成为一个重要变量存在一定的不确定性。目前的市场环境与过去有很大不同，因此我们不能再像以前那样断言房地产税短期内不会实施。尽管如此，我个人仍然认为，如果要实施房地产税，应该采取逐步渐进的方式，这样可以让市场有足够的时间来适应新的税收制度。

在课程中您分析了数据，提到短期可能继续下行，并给出了中期、长期的预判。短期、中期和长期是如何界定的？

我们通常将短期界定为一到两个月。在这一段时间内，房价的下跌趋势仍然较为明显，因为目前市场的报价指数仍处于低位。当然，如果在这段时间内出现了重大的政策变化，市场可能会发生一些意外的反弹。

中期则是指一到两年的时间跨度。在这一期间，我们预计政策层面仍然有调整空间，比如降息、降税、买房退税等措施可能会出台。这些政策的实施有望在一定程度上稳定市场，阻止房价的进一步下跌。

长期来看，我们指30年这样的跨度下，我们对市场的前景依然可以持乐观态度。参考国际大都市的经验，长周期来看，房地产市场仍然有很大的发展潜力，尤其是在一些核心城市和区域，房地产市场有望实现稳健的增长。

如果没有政策调控，市场完全靠自身调节，会是什么状态？这种状态是否会达到相对平衡？

如果不考虑政策的外部干预，市场可能会沿着理论上的底部线快速下跌。这种情况下，房价的下跌速度会非常快，直接导致更多的开发企业出现资金链断裂，甚至破产倒闭。这种情况我们称之为“硬着陆”。

尽管从经济理论上来看，市场的硬着陆是可以接受的，但考虑到中国房地产市场的规模和其对宏观经济的广泛影响，这样的硬着陆可能会产生严重的连锁反应，影响到金融体系的稳定。因此，在这种情况下，政策干预是必要的，目的在于防止系统性风险的爆发，确保经济的平稳运行。

您在2015年曾写过一篇关于房地产和股市关系的文章，现在九年过去了，您如何评价当前的股市与房地产市场的关系？

当年我在文章中的结论比较简单：股市上涨，房地产市场也会随之上涨；但股市下跌时，房地产市场未必会跟随下跌，因为股市带来的财富效应可以转化为购房需求。当时的逻辑是，股市赚钱了，人们会用这笔钱去购房；而当股市亏钱时，人们未必会卖房来应对亏损。

然而，当前的情况有所不同。随着宏观经济的调整和收入的不确定性增加，如果股市下跌，可能会直接抑制人们的购房需求。尽管大逻辑仍然是“有钱才会有需求”，但收入来源和经济环境的变化使得这一逻辑在当前环境下表现得更加复杂。这种负向的反馈效应，可能会让当前的房地产市场表现得与过去有所不同。